Palveleva asiantuntijajoukkue

På Svenska In English Etusivulle

Reklamaatio kiinteistökaupassa

Kiinteistökaupan jälkeen voi syntyä tilanteita, joissa ostaja havaitsee, että kiinteistö ei vastaa sitä mitä hän on odottanut tai kiinteistössä ilmenee vikoja ja puutteita. Ostaja voi näissä tilanteissa reklamoida myyjälle ja vaatia hinnan alennusta, kaupan purkua tai vahingonkorvausta.

Ostajan on ilmoitettava havaitsemastaan virheestä ja vaatimuksista kohtuullisessa ajassa siitä, kun virhe on havaittu tai olisi pitänyt havaita. Reklamaatio on syytä tehdä mahdollisimman pian, vaikka reklamaatiossa ei vielä vaatimuksia pystyttäisikään täsmentämään.

Reklamaatio kiinteistökaupan johdosta on kuitenkin tehtävä viimeistään viiden vuoden kuluessa siitä, kun kiinteistön hallinta on luovutettu ostajalle.

Reklamaatiolle ei ole laissa säädetty muotomääräystä. Reklamaatio on kuitenkin syytä tehdä kirjallisesti tai muulla myöhemmin todistettavissa olevalla tavalla. Reklamaatiosta tulee käydä ilmi, mikä virhe kaupan kohteessa on ja miten se ilmenee. Lisäksi reklamaatiossa tulee ilmoittaa, minkälaisia vaatimuksia ostajalla on myyjää kohtaan esim. vaatiiko ostaja hinnanalennusta vai kaupan purkua. Euromääräistä vaatimusta ei tarvitse vielä reklamaatiossa esittää. Reklamaatiota voidaan myöhemmin täydentää, kun virheen aiheuttamat kustannukset ovat tiedossa.

Kaikki virheestä johtuvat vaatimukset tulee myös esittää ilman aiheetonta viivytystä sen jälkeen, kun kiinteistön virhe on selvitetty pian virheen havaitsemisen jälkeen.

Tavallisin virhe kiinteistökaupassa on kohteessa oleva laatuvirhe. Laatuvirheestä on kyse, mikäli

  1. kiinteistö ei vastaa ominaisuuksiltaan sovittua,
  2. myyjä on ennen kauppaa antanut virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja tieto on vaikuttanut kauppaan,
  3. myyjä on ennen kauppaa jättänyt ilmoittamatta kiinteistön käyttöön ja arvoon vaikuttavasta kohdassa 2 tarkoitetusta kaupan kohteen ominaisuudesta, josta hän on tiennyt tai olisi pitänyt tietää, ja tämän voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan,
  4. myyjä on ennen kauppaa jättänyt oikaisematta ostajan virheellisen käsityksen kaupan kohteen ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistönsoveltumiseen aiottuun käyttöön,
  5. kiinteistössä on salainen virhe, jonka vuoksi se poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja on edellyttänyt kauppahinta ja muut olosuhteet huomion ottaen.

Laatuvirheen lisäksi kiinteistössä voi olla vallintavirhe tai oikeudellinen virhe. Vallintavirheestä on kyse muun muassa tilanteissa, joissa kiinteistöä ja/tai sen naapurikiinteistöjä koskevista viranomaispäätöksistä on annettu virheellisiä tietoja, jätetty ilmoittamatta näitä tietoja tai jätetty oikaisematta ostajan virheellinen käsitys.  Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, mikäli ostaja voi kaupan tehottomuuden vuoksi menettää omistusoikeuden kolmannelle.

Oikeudellisesta virheestä on myös kyse, mikäli myyjä on antanut virheellistä tietoa tai jättänyt ilmoittamatta kiinteistöön kohdistuvista pantti- ja vuokraoikeuksista tai muista toisen henkilön oikeuksista kiinteistöön ja sillä sijaitseviin rakennuksiin, laitteisiin tai kiinteistöön tavanomaisesti kuuluviin esineisiin. Mikäli ostaja ei voi saada lainhuutoa kiinteistöön myyjän saannossa johtuvista epäselvyyksistä, on kaupassa oikeudellinen virhe.

Kun kiinteistössä on havaittu virhe, voi ostaja vaatia myyjältä joko hinnan alennusta tai kaupan purkua. Kaupan purku tulee kysymykseen vain tilanteessa, jossa virhe on olennainen. Mikäli ostajat olisivat tienneet virheestä, he eivät olisi tehneet kauppaa laisinkaan.

Hinnanalennuksen yhteydessä kauppaa ei pureta, vaan pyritään selvittämään virheellisen kaupankohteen arvo verrattuna kauppahintaan. Yleensä hinnanalennuksen perusteeksi otetaan virheen korjauskustannukset. Korjauskustannuksiin perustuvassa hinnanalennuksessa otetaan kuitenkin huomioon korjaustoimenpiteen aiheuttama arvonnousu ostajalle.

Ostajalla on myös oikeus vaatia myyjältä vahingonkorvausta, mikäli virhe kaupassa on johtunut myyjän huolimattomuudesta. Vahingonkorvausta voi vaatia riippumatta siitä, päädytäänkö asiassa hinnanalennukseen tai kaupan purkuun. Vahingonkorvaus kattaa ostajalle aiheutuneet kulut esim. väliaikaisesta majoituksesta ja vuokratulojen menetyksestä.

LAKITIETOA YKSITYISILLE

LAKITIETOA YRITYKSILLE

Toimistomme asianajajat ovat valinneet Sinua varten sellaisia linkkejä, joista voit saada hyvää informaatiota yksinkertaisten oikeudellisten ongelmien ratkaisuun.

Informaatio on tarkoitettu vain yleisinformaatioksi, emmekä vastaa sivuilla mahdollisesti olevista virheistä tai siitä, että joku on ryhtynyt tai jättänyt ryhtymättä johonkin toimenpiteeseen näillä sivuilla mainitun tai mainitsematta jätetyn asian vuoksi.

Konkreettisessa oikeudellisessa ongelmassa pyydämme Sinua kääntymään lakitoimistomme asianajajien puoleen.


ARTIKKELIT

Asianajaja, oikeustieteen lisensiaatin Mika Ala-Uotilan kirjoittamia artikkeleita ja esitelmiä (tarkoitettu lähinnä asianajajille, tuomareille ja lakimiehille).

© 2017 Asianajotoimisto Mika Ala-Uotila Oy - Sivukartta